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71岁的王志鹏是河北邢台人，因为觉得海南的环境很好，他想在海南买套房子养老。王志鹏在临高“衍宏·海港小镇”项目看中一商品房后交纳了3万元认购金，后来由于与开发商产生分歧，王志鹏想要回3万元的认购金。3万元认购金让这个老人折腾了大半年，最终才得到二审法院的支持。记者 陈栋

购房者为讨回3万元认购金状告开发商

王志鹏于2015年11月25日与海南金港置业有限公司（以下简称金港公司）签订了《“衍宏·海港小镇”认购书》。该认购书约定：王志鹏认购由金港公司开发的“衍宏·海港小镇”项目中55号楼4层405号商品房，总价款为192000元，建筑面积为53.02平方米；王志鹏必须在认购书签订之日向金港公司支付认购金30000元。

王志鹏于2015年11月25日向金港公司支付认购金3万元。王志鹏说，在认购书上并没有明确约定交房的日期，但当时金港公司工作人员口头上约定期限是2016年6月。对于这个交房时间，金港公司并不认同，称双方口头约定的交房期限为2016年12月31日。

据了解，王志鹏和金港公司在认购书上约定的商品房属于特价房，该房订购后不退不换。后来，王志鹏想要调换房屋向金港公司提出申请，但未获得同意。在2015年12月9日至2015年12月14日期间，王志鹏通过手机短信的方式多次与金港公司进行协商，要求金港公司退还认购金，但双方未能达成一致意见。

为了讨回认购金，王志鹏向临高县法院提起诉讼，请求法院判令：金港公司退还王志鹏商品房认购金30000元，并自2015年12月14日起，按中国人民银行同期贷款利率向其支付利息至实际退还认购金之日止。

一审判决：驳回购房者的诉讼请求

临高县法院审理认为，本案中，王志鹏与金港公司签订了《“衍宏·海港小镇”认购书》，从认购书的内容来看，王志鹏交付的认购金是为了保证和约束后期双方签订正式的商品房买卖合同，所以该认购款实际上就是定金，从性质上讲属于立约定金。且该认购书系双方的真实意思表示，内容不违反法律以及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按协议约定履行相应的权利义务。该认购书明确了房屋位置、面积、价格、付款方式，主要预约内容完整，从法律性质而言，该认购书是当事人为买卖涉案房屋而签订的预约合同，对签约双方均具约束力，非经当事人协商一致不得更改，否则构成对预约合同的违约。

故王志鹏主张金港公司返还定金的前提是能够举证证明金港公司有违约行为，即未能签订正式商品房买卖合同的责任在于金港公司。从本案查明的事实来看，王志鹏未按照认购书的约定于2015年12月10日之前支付剩余全部购房款，已构成违约，应承担违约责任。根据双方签订的《“衍宏·海港小镇”认购书》，该认购书已经明确注明涉案商品房为特价房，属于不退不换的商品房，王志鹏的调换房屋申请显然与认购书的约定相悖。

王志鹏提出金港公司对认购书的重要条款未尽到提示、说明义务，采取蒙骗方式让他在认购书上签字，但并未提供证据证明该事实，且王志鹏作为完全民事行为能力人，对自己做出的民事行为应有一定的判断，故对他的主张不予支持。临高县法院对该案作出一审判决：驳回王志鹏的诉讼请求。

二审判决：开发商应退3万元认购金

王志鹏不服一审判决，向省二院提起上诉。王志鹏说，金港公司以欺诈、不正当竞争方式强制其与该公司签订的购房认购意向书，属无效协议。“我们签订购房意向书前，金港公司承诺，如果我不要房屋，所交房款予以退还。”王志鹏表示，一审法院将他支付的房屋认购金认定为定金，并认为是他构成违约不予退还，属于适用法律错误，希望二审法院撤销一审判决，依法改判支持他的诉讼请求。

二审法院认为，本案的争议焦点为：金港公司与王志鹏签订的认购书是否有效；金港公司是否应当向王志鹏退还认购金。

金港公司与王志鹏签订的认购书符合我国《合同法》第二条规定，因此该认购书应为独立的合同。认购书作为出卖人与买受人约定为将来订立商品房买卖合同而签订的协议，应属于商品房买卖合同的预约合同。当事人应按认购书约定行使权利、履行义务。双方在签订认购书后，双方就签订《商品房买卖合同》的内容无法达成一致意见，导致认购书约定的内容无法继续履行，双方的认购书依法应予以解除。

本案中，双方签订的认购书明确约定，王志鹏自愿认购商品房并向金港公司支付认购金30000元。庭审中，金港公司也明确承认王志鹏支付的是房屋认购金并非定金，并且根据法律规定，定金必须是双方当事人以书面形式明确约定，因此，一审法院将王志鹏支付的房屋认购金推定为立约定金，没有法律依据，应予以纠正。双方的认购书没有明确约定具体签订《商品房买卖合同》的时间，也没有将王志鹏逾期交纳购房款作为违约情形之一，无法认定其存在违约行为致使双方无法签订正式的商品房买卖合同。因此金港公司以王志鹏违约为由将认购金认定为定金拒绝退还，没有法律依据。

综上所述，原审判决认定不清，适用法律错误，处理结果不当，予以纠正。上诉人王志鹏的上诉请求理由成立，应予支持。省二中院经过审理，对该案作出二审判决：撤销临高县法院的民事判决；海南金港置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向王志鹏退还认购金30000元；驳回王志鹏其他诉讼请求。（文中人物为化名）